지금이 핫하니 분양가가 시세가보다 저렴하다면 분양받는게 좋습니다 그러나 쉽지 않습니다 

그러면 조정장때 어디를 눈여겨 봐야할까여 

대출받기도 쉬워지고요 조정장일때는 알선도 쉽게 받기때문에 풀대출 가능합니다 

지금은 이자 원리금 갚아야 부담스럽지만 조정일때는이자지급도 쉽고여 안되면 전세도 줘야하지만

전세세팅은 대출이 적어야 유리한 측면이 있네요 

고양시가 킨텍스역 gtx a역 실거래가가 16억이 넘었습니다   흔히 남부의 강남이라는 판교만큼 아니더라도 많이 따라왔죠 

그런데 왜그럴까여

제가 운정을 돌아다니고 지인분 당첨되도록 도와주었죠 솔직히 떨어질줄 알았어여 

저는 부동산 매매업자 아니에여 ..ㅋㅋ  친척동생은 사전청약으로 신혼부부인데  3기신도시 추첨으로 뽑혔네여 운좋았죠 

창릉 신도시

고양시 

9만명 규모면  신도시급은 됩니다   창릉은 고양 위라 나중에 완벽한 모습을 지으면 사실상 서울이라고 판단하셔도 될지역입니다

이지역을 주목한건 신도시인데 자급자족형태입니다 즉 이안에 일자리 테마파크 에듀파크 한옥마을 그리고 숲세권이 다들어서는

복합형 도시입니다 

뭐 다른 신도시도 마찬가지지만 자급자족형이란 결국은 성공 가능성이 높은지역이죠 

gtx a 현실화  2024년 개통 2028년 삼성역 완공  

gtx a는 운정역에서 서울역까지 15~18분 삼성역까지 22분이 가능합니다 

킨텍스가 그래서 16억을 넘겨서 실거래가 나오는등  여기보다 더가까운곳이 창릉이고 신도시 중앙으로 gtx 창릉이 개발됩니다 

당연히 gtx 초역세권은 무시무시한 경쟁율이 매수와 당첨이 매우 어렵습니다

혹시 가점 높으신분들은  도전해보세여   최소 조정장와도 15억짜리라고 보고 있습니다

gtx c b d 

그다음 gtx 개통이 유력한게 c입니다 역시 눈여겨 보는데 그런데 문제는 아무리 빨라도 28년 말입니다 

그러면 현실적으로 2030년 개통이 유력하네여 땡기려고 패스트트랙도 도입하려고 하고 있어여 

그래봤자 2029년이라고 보는게 맞습니다 

그러면 gtx b d 깜깜하죠  

그러니 g tx a는 어떻게든 땡겨서 해야해요 gtx a는 23~24년에 완공된다고 봐야합니다 

gtx c는 아직 계약자 체결협상도 안이루어졌어여 이는 빨라야 23년도에나 공사 시작한다는거죠 

gtx a 가 메리트 

자 수도권에 웬만한데 다깔렸어여 하지만 gtx 3배빠른 급행입니다 당연히 강남을 관통하는 것도 크고여 

그러면 창릉에서 서울역 10분  삼성역 15분이라는 사실상 서울권입니다 

숲세권 최신식  그리고 파크들조성 한옥마을 특징 일자리 

서울은 그래서 숲세권이 유리한 강남쪽이 메리트가 있는데 이걸 창릉에서 가져갈거라는거죠 

나라면 굳이 빡빡한 서울살까여 어차피 비슷한 거리라면 신도시에 쾌적한 창릉쪽 신도시가 뜨는건  

신도시들이 갖추어야 모든 조건들이 갖추어진다는거죠 

27년 첫입주 예상 2032년까진 개발 예상 

올해부터 내년까지 사전청약을 받고 좀더 있으면 민간을 시작할것입니다 

그러면 27년도에는 첫입주는 시작할거에요 문젠 당연히 황무지라 아무것도 없을것입니다 

그러면 그때는 조정장일거에여 이말은 분양피를 산다거나 미분양은 좀 힘들어보이고여

적은 경쟁율로 가능해요 이왕이면 당해로 하시는게 좋습니다 

부천 대장 가구수 적어 

비슷한레벨로 부천 대장도 있습니다 근데 규모가 작아 상대적으로 쉽지않아여 

3기신도시중 과천은 물량이 너무적어 제외하고 부천대장 하남 교산  창릉이 3대장인데 그중 창릉이 그남아 해볼만합니다 

하남도 역시 ...

20~30평대

최소 20평대~30평대로 노력하셔야합니다 조정장오면 신도시들은 오릅니다 다만 오름폭이 어느정도 꺽이기도해여

그래서 20~30평대 위주로 하시면 비교적 안전하게 위아래 파동을 만듭니다

이유는 수요가 많아서여 

경기도 시장분위기로 봐서는 분양가는 사전청약말고 민간아파트는  6억은 할거라고 보네여 

이번에 사전청약은 애초부터 자격기준이 있어서여 

신도시들 방법

신도시들 방법은 처음 입주가 제일 쌉니다 당연히 아무것도 없어여 도시화가 되었을때에는 사실상 가격이 많이 오른상태입니다 

그때가 조정장이면 오른상태에서 꺽일때 사는게 매수도 고려해볼만합니다 

불장일시

당연히 지금같은 불장이라면 만약에 창릉이 다갖추었고 마지막 예로들면 도시화되고 대장급 아파트들이 들어올때

자이나 힐스테이트 보통은 자이가 대장으로 나중에 들어옵니다 

그러면 20억은 넘겼을거에요 지금 시장상황으로여 25억도 충분해여 

그러나 그때 상황이 많이 바뀌면 몰라여 

그래서전  조정장일때 창릉사고 나중에 불장일때 몇년버티면 됩니다

갈아타기나 이런건 좀 능숙해지면 가능하고여 

결론

그래서 창릉이 개발시작하면 오름세입니다 다만 조정장이면 오르고 꺽여요 상대적으로 분양 당첨도 다른 부천대장 

하남교사보다는 쉬울걸로 보이네여 

내가보기엔 이 3개가 리딩신도시들입니다   

조정장때 창릉아파트들은 오름다음에 꺽이더라도 하락폭이 생각보다는 크지않을거에요 워낙 호재가 많아서여 

이건 여러번 증명된거라서요

하남교산

하남교산은 직접 임장까지 가본곳입니다 

사실상 위례 신도시 연장이라고 보시면 됩니다  그래서 처음 교산 만들어질때 

판교소리가 나온이유입니다

위치가 너무 좋으니까여 

여기는 뭐 딱히 할말이 없는게 강남 송파서초를 낀 즉 주변지역은 일단 비싸다고 봐야합니다 

여기는 아예 도시철도가 이어가고 트램도 만들어질예정이며 2030년에는 송파 양평간 고속도로가 지나가게 되어있어여

gtx는 물건너 갔긴합니다만 

신도시이기에 자체 일자리 추가부터 뭐 ...복합형 도시는 창릉과 비슷합니다  

미사신도시로 업그레이드된 하남중 오히려 입지는 미사보다 더좋아여 

사전 선호도 조사에서도 1위를 했으니까여  여기도 27년은 되어야 첫입주가 가능하죠 

얼마나 입지가 좋으면 처음 토지보상할때 여기부터  보상을 시작햇어여 너무 비싸니까여

근데 상대적으로 사전청약 분양가는 쎄지는 않았습니다 

결론

부천은 물량이 애매해서 신도시라고하기엔 적어도 하남만큼은 해야합니다 4만가구니 대략 10만명 보시면 됩니다

이정도는 이쪽라인은 전부 성공한 케이스입니다

아직까지는 경기북부보다는 남부가치가 더높습니다 

역시 창릉과 비슷한 대장역활놀이를할것같은데 비슷한 가치를 가져다고 봐여

아무래도 gtx 창릉이 크죠 

신도시는 초반에 하는게 좋아여 도시화 되고 다만들어질때는 이미 가격이 너무 오른상태가 대부분입니다 

결론

신도시들은 무언가 갖춰지기전에 배팅해야합니다 그만큼 호재가 많고 개발되면 많이 올라여 

창릉 교산 왕숙이 규모가 크니 3대장이라고 보면되고 알짜는 부천 과천인데 물량이 너무 터져서 

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조정장때 그남아 해볼만합니다 요즘같은 불장은 아예 불가능하나 당해가 역시 좋고여 

미사가 대장급이 13억이상이라서 미사 전부 10억이상이지만 교산은 자리도 좋고 더신식이고 서울접근성이 더좋아서

평균 15억대는 지금시세가로여 

가능합니다 

조정장때역시 엄청난 폭락하기 힘든곳입니다 

최종

신도시들은 조정장때 빠지긴해도 오른다음 빠진곳이기에 저가로 매수가 힘든곳입니다

다만 다시 불장 만나면 미친듯이 달리죠 

호재가 많고 개발이 되고 제일 좋은건 조정장때 하나 매수가 좋고 분양피 좀 주고 사는것도 좋지여 

지금은 불가능해여 지금분위기상 다만 조정장때는 흐름은 변해여 그래서 미리준비하세여