아무래도 최근 집값이 너무 올랐습니다 

 부천에서 드물게 분양합니다 부천은 개발이 다된곳이라 신축이 들어서기가 힘든데

힐스테이트는 상위브랜드인데 주변시세와 똑같이 분양했어여

비싸다고 생각하는데 안그런분이 많다는게 더크다는거죠  부천신축이니  오히려 싸다는인식과 대장역활도 필요하니까요 

저게 실제 매수가는 9억이니...

하 내년에는 경기도는 공공빼놓고 이제는 최소 5억에서 출발할게 대부분일거고 저래버리면 6억분양가는 쉽지요

실제 왕숙신도시가 30평대 5억6천 잡는거보고 ..... 

그게 공공분양인데요  .민간은 6억넘긴다는거죠 

ㅇ

.공공분양은 쉽게 자격자입니다 저는 이방법도 추천합니다 부모있으신분들은 노부모 자격 세팅해서 노리시고

결혼하신분들은 특별공급 그것도 공공에 노리셔야합니다

공공분양은 쉽게 시세보다 싸게해줍니다 토지가를 낮춰서 민간이하는데 문젠  자이가 만들면 자이브렌드를 쓰게합니다

다산도 공공엄청많은데  민원들어가서 그냥 자이브랜드 씁니다 그러나  1억호가가 더붙은거죠 

공공브랜드가 사라지고 자이가 되죠 위에도 아마 입주 다되면 자이브랜드로 바뀔가능성 높아요 

자격을 알아보세여 그리고 청약하시는분들은 형제들 이용해서 가점올리시고여 

다시 공공으로 돌아와서 

공공의 장점은 지금은 특별공급도 빡센데 상대적으로 수월합니다 특히 예로 이번에 왕숙에 몰렸는데 규모가 크니까여 

떨어져도 추첨제로 자동으로 넘어가서 붙기도합니다

왕숙신도시가 하나만 분양하나여 계속합니다 그러면 계속넣다보면 결국은 되기가 수월해집니다 

지역마다 다릅니다 그러니 자격되시는분들은 국민임대나 장기전세임대 이런데사시다가 공공으로 가세여 

대출규제 더풀리면 진짜 풀대출로 갑니다 전 그래서 신도시 추천해요 신도시는 오를것밖에없어요 

다시 돌아와서 

집값  폭락론의 진실

많은분들이 집값이 오르니 그리고 최근에 집값떨어졌다고 난리지만  결국은 고점찍으면 떨어지냐를 이야기합니다

아무래도 매수자분들은 떨어지길원합니다

가장 비교대주군이 2008년 금융위기입니다 주식시장이 코스피가 반토막이후였죠

그러면 주식시장이 무너짐녀 이건 부동산으로 전이합니다 그러면 부동산도 반값되었냐??

정답은 노입니다 예를들어 압구정아파트같은 곳은 될수있어여 오피스텔 최고 지역이나 그러나 우리가 사는 20~30평대 

그리고 자리가 괜찮은지역은 영향적습니다 

크게 몇가지인데  

첫번째 정부가 가만히 못둔다 

2013년 503정부때 건설업 역대최대발표로 수요층이 부동산으로 전이하고 최저임금이 적다보니 디플레이션현상이 나타납니다 

그러자 고정금리 조건에 사실상 풀대출을 그리고 세대주가 아니어도 구매가능하는등

온갖 수요에 몰빵합니다 토건세력을 위한것이지만

그이면에는 간단하게 부동산 특히 아파트값 가격무너지면 한국모든시장이 무너집니다(자영업기업부동산등) 

그래서 절대 가만히 냅둘수가 없어여

어떻게든 살립니다 2008년 금융위기빨로 고가아파트들과 비인기지역들은 타격받았지만  현실적으로 매력있는아파트들은적었어여

즉 하락한걸로 기사를 때리다보니 마치 시장이 무너지는줄 착각하기쉬엇죠 

뭐냐 조정기때에는 하락한순있어도 그폭이 크지가 않아여

그리고 2022년 2023년 공급물량이 적은걸로 나오기에 미국금리인상하고도 당분간은 큰타격이 어렵습니다 

2번째 수요층

가격이 하락할려면 미분양이 많이 쌓여야합니다 그러나 현실적으로 미분양이 지금도 있지만 공급이 적을때에는

비선호지역 미분양빼놓고는 쌓이기가 쉽지않아여

2022년 공급양이 적고 대선이라 조정할순있어도 하락하기가 어려워여

2023년도 공급계획이 적은편입니다    누가돼든 부동산 잡는게 쉽지는 않을거에요

그러고나서 많이 쌓여야 가격이 눌르죠 문젠 그렇게 몇년을 올랐다 내렸다 진행하다보니 무슨 가두리 양식처럼

위아래를 움직입니다 이것도 구축기준이지  

신축인데 자리가 좋거나 신도시이거나 개발호재들이 많은곳들은 조정기때도 올라요 

왜냐하면 주식은 안사면 그만이지만 부동산는 결국 사는게 달렸기에  수요층이 항상있습니다 그래서 그수요층이 

싸면 매수하려고합니다 

3번째 

기득권 심리 

토건세력은 우리나라 역사와 같이합니다 그들이 전국의 물량 조절할수 있는 양을 잡고 움직입니다

그런데 그들이 가만있을까여 

손해보는짓을 안하죠 중국 자본들이 전세계 돌면서 부동산 폭등시켰는데   2008년 시진핑이 집권하고 

시진핑을 경제 성공으로 이끈건 중국화교자본이었습니다

그들이한건 중국 부동산 폭등이었죠 

결국은 주식과 다르게 부동산은 항상 수요층이 있으며 그수요층때문이라도 절대 큰폭하기가 어려워요

그걸 토건세력이한다는거죠 

저가 매매 이유

가끔씩 시세가 예로 8억에 계속 거래 되다가 6억이나 5억까지 매매되는걸 볼수있습니다 실거래가여

그거 2가지인데 하난 증여가 제일커요 증여란 직계나 친인척에게 싸게 매도하는것입니다

이게 세법상 절세 전략인데 간단하게 시세가 대비 30%정도는 보수적으로 보기에 싸게 매도해도 증여세내는게 나중에

상속내는것보다 좋습니다

그외에는 다양한 이유가 있어서 현실적인 거래가 힘든 매물들입니다

전략 어떻게

그럼 결론내봅시다 지금당장이라도 공공분양 혜택을 자세히연구합니다 이왕이면 그신도시안이 좋아여

3기신도시 최대물량지역은 남양주 시흥 하남은  그지역사람이면 그지역안에 경쟁을합니다 당해라고하죠 

그래서 외부인보다 경쟁율이훨씬 낮고  이제시작이라 수십번 넣을 기회가 생깁니다 

안되면 추첨으로가서 뽑히기도합니다  

예전에 남양주 다산때 남양주사람들 사실상 1:1이었죠  그시기가 조정기때는 옵니다 

이게 부동산 조정기때 매우유리해여 신도시들은 이제시작이라 최소 7년간은 계속 분양해야합니다 

반대로 일반은

일반사람들은 미분양이 쌓이는걸 기다리셔야합니다 이부분은 나중에 또쓰지만 

핫할때 고하는것도 선택의 문제죠 분양가가 지금 시세보다 싸다 싶으면 가점이 높아서 되기가힘들어여 

지역분석을 해보세여 사고싶은 지역이 신도시이고 개발호재가 줄줄이 있으면 조정기때 집값이 올라도 조금이라도

하락시 매수가 좋습니다 

반대로 지역이 구축이 많거나 개발이 다끝나거나 이런지역은 조정기때 조금이라도 싸게 나올때 매수해야하는데 

가장좋은건 개발호재가 많은데 미분양이 잘나는시기입니다

이시기는 전 올거라고 봅니다 신도시들은 이미 다알려지고 많이 오른상태에서 언젠가는 미분양이 쌓인데 

자리도 좋고 개발호재가 남은곳들이 생겨여

실제로 동탄 거래절벽때  김포 운정 일산 인천뿐만 아니라 미분양나던 시절이 있어여 

그시절이라하면 조정기라하여   한번 와여 최고는 또 고정금리에 풀대출이 좋고여

결론

최근 집값추이를 볼때 이제는 경기기준 5억 서울은 공급이 사실상 절벽이라 경기도 민간은 이제 6억찍는다고 봐야합니다 

왕숙이 30평대 5억6천만드는거보고  결국은 갈거라고 봐여 

그래서 준비를 하셔야해여 조정기는 어떤정책을 쓰냐 어떻게 가냐에 따라 달라지지만 

미분양은 결국 시간지나면 해소됩니다 미분양이 해소된다는건 공급이 사라진다는거죠 

그래서 1전략 공공 특히 신도시 위주 

2전략  자리좋거나 개발호재많은 미분양시기이거나 적은경쟁율

3전략 신도시인데 오르다가 주춤시 매수 

최종 

우리나라가  일본처럼 바뀌지않는이상 우리나라는 계속발전합니다 

그러면 부동산 조정기때 쌓인 시기가 지나면 결국은 시세상승을 시작해여 

저는 조정기는 지금아니고  조정기 오면 그떄가면 대충보이겠죠 

그래서 그떄가 기회에요

그래서 집값폭락은 고가아파트 압구정이나 이런데 빼놓고는 안일어나여 금융위기급이 오면 한번 좀더 빠질순있어도 

결국은 정부가 시장이 무너지면 안되니 어떻게든 올립니다 

그러니 집값폭락을 바라지 마시고

위에쓴 3가지 위주의 사례를 보시고 이제부터 추이를 꼐속 모니터링하세여 

저는 최고의 전략은 공공이라 보고 이제는 1인가구도청약 1순위시대가 열립니다 

조정기는 기회이지요 저축하지마시고 아파트 그냥 저축한다생각하고 하세여 

한국경젝 ㅏ망하지않는이상 조정기 끝나면 다시올라여 어쩔수없고 전 경기도 추천합니다 서울은 능력되시면하시고여