GS건설은 왜 미분양시 대물인수를 약속했을까?
2024.02.03 19:15
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본문
송도에서 PF대출 위해 대단히 파격적인 조건 내걸어
인근 마이너스피 속출 중…구축도 40%하락 줄이어
신세계건설 발행에 성공한 사모사채도 석연치 않아
건설사들이 유동성 위기에서 탈출할 수 있을까?
GS건설이 송도국제도시에 분양예정인 대규모 아파트·오피스텔 단지에 파격에 파격을 더한 조건을 내세워 화제다. 건설에 필요한 자금조달을 위해 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 하는 과정에서 만약 미분양이 발생할 경우 이를 시공사가 모두 인수하겠다는 내용이다. 입주를 앞둔 인근 신축단지들에서 분양가를 하회하는 일명 마이너스피가 속출하는가 하면, 구축 단지들의 실거래가도 최고가 대비 40% 밑으로 떨어지는 경우가 줄을 잇고 있다. 자칫 GS건설이 추진 중인 대규모 단지에서 대량의 미분양이 발생할 경우 GS건설이 회복하기 힘든 타격을 입을 수도 있다. 미분양 인수 조건을 내걸어야 자금 조달이 될 만큼 시장에서 PF대출을 일으키기 어렵다는 방증이기도 할 송도 GS건설 케이스는 향후 초미의 관심사가 될 전망이다. 한편 자금난에 허덕이던 신세계건설도 최근 2000억 원 규모의 사모사채 발행에 성공하긴 했지만 내용을 들여다보면 석연치 않은 구석이 적지 않다. 건설사들을 강타 중인 유동성 위기에서 건설사들이 벗어날 수 있을지 주목된다.
송도에서 PF대출 일으키며 눈을 의심할 만한 조건을 내건 GS건설
27일 부동산업계에 따르면 인천 연수구 송도국제도시에 들어서는 ‘송도자이풍경채 그라노블’의 시공사(GS건설과 제일건설)는 약 6000억 원의 PF 조달을 진행 중인데, 최근 금융업계에 돌린 투자설명서에 PF 대출 조건으로 책임준공과 ‘미분양 시 대물인수’를 적시했다 한다. 쉽게 말해 당해 단지에서 미분양 물건이 있으면 시공사 컨소시엄이 대출 만기일 이전에 해당 물건을 자신들의 비용으로 모두 인수하겠다는 것이다. 이를 GS건설이 ‘미분양시 대물인수조건’을 걸어야 할 정도로 부동산PF시장에서 자금을 조달하는 것이 어렵다는 방증으로 해석하는 것은 합리적이다.
송도국제도시 11공구에 들어서는 ‘송도자이풍경채그라노블’은 이달 분양을 예정하고 있는데, 지하 2층~지상 최고 47층, 23개 동(아파트 21개 동, 오피스텔 2개 동), 총 3270가구에 달하는 대규모 단지다.
시장에선 대규모 미분양 사태가 현실화하면 대물인수 규모가 최대 2조 7000억 원에 달할 것으로 추산한다. 약 1조 원의 공사비는 상계 처리하더라도 추가로 조단위 재무 부담이 생기는 셈이다. 분양수익금 배분 우선순위가 시행사에 유리한 구조인 점도 시공사엔 악재다. 시공사가 뭐라고 변명하건 만약 당해 단지에서 대규모 미분양사태가 발생하고 이를 시공사가 인수하는 상황이 된다면 우발채무로 인식함이 상당할 것이다.
문제는 GS건설의 재무상태가 그리 좋지 않다는 사실이다. GS건설의 2023년 말 PF 우발채무는 약 3조 2000억 원으로 자기자본 4조 5000억 원(2023년 9월 말 별도 기준)의 70%나 된다. 이 중 57%인 1조 8000억 원이 상대적으로 위험도가 높은 도급사업 관련이며, 대부분 ‘미착공 및 분양미개시 사업장’으로 구성돼 있다. 물론 2023년 9월 말 별도 기준 2조 원의 현금성자산 보유액 및 최근 수년 간의 우수한 영업실적 등을 감안할 때, 우발채무에의 대응은 일응 가능할 것으로 판단된다.
하지만 2023년 인천 검단 사고 관련해 대규모 충당금을 설정하면서 GS건설의 재무부담은 높아진 상황이다. 특히 해당 사고 관련해 수분양자에 대한 약 2900억 원의 자금대여가 이뤄진 가운데, 2024년에 분기별로 5000억~6000억 원 내외의 차환이 예정돼 있는 점은 부담스러운 요인이다.
특히 근심스러운 건 작년 4분기 실적이다. 국내 주요 증권사 6곳이 1개월 내 제출한 GS건설의 작년 4분기 실적 전망을 종합한 결과, 매출액 3조 4990억 원, 영업이익 351억 원으로 집계됐다. 전년 동기와 비교하면 매출액은 10.8%, 영업이익은 무려68.7% 줄어든 수준이다. 신규수주는 예상전망치 14조 5000억 원에 못 미치는 10조 5000억 원으로 예상됐다.
게다가 현재 GS건설은 검단 사고 등과 관련해 국토부 직원 8개월, 서울시 처분 2개월 등 최대 10개월의 영업정지 처분이 예고된 상태다. 영업정지는 2월에 최종결정된다.
송도국제도시는 마이너스피가 속출 중…구축도 40%하락이 줄이어
GS건설의 사정은 위에서 살핀 것처럼 녹록치 않다. ‘송도자이풍경채그라노블’의 대규모 미분양 사태는 GS건설로서는 재앙과도 같다.
물론 시공사 관계자는 “대물인수 조건은 시행사인 송도국제화복합단지개발과 2021년 사업협약을 맺을 당시부터 있던 조항으로 PF를 위해 무리하게 제시한 게 아니다”며 “송도 11공구 미래 가치와 분양가 등을 고려했을 때 미분양 우려가 크지 않다”고 말하고 있다.
하지만 주변 상황은 엄혹하기 그지 없다. 입주를 앞두고 있는 송도자이더시티, 송도럭스오션SK뷰 등이 수천만 원에 이르는 마이너스피가 붙어 나오고 있는 형국이다. 게다가 송도자이더시티와 송도럭스오션SK뷰 등은 송도 11공구에 위치한 '송도자이풍경채그라노블'에 비해 입지가 훨씬 좋다.
구축 상황은 더 절망적이다. 연수구 송도동에 위치한 더샵송도 마리나베이 33평형은 최고가 대비 45% 하락한 6억 8000만 원을, e편한세상송도 28평형은 최고가 대비 43% 하락한 5억 원을, 송도더샵퍼스트월드 48평형은 최고가 대비 42% 하락한 8억 7000만 원을, 힐스테이트레이크송도 2차 34평형은 최고가 대비 40% 하락한 7억 2000만 원을 각각 실거래가로 기록 중이다.
한편 '송도자이풍경채그라노블'의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 8억 원대 초·중반으로 거론되는데 주변 구축단지들의 가격이 추풍낙엽 신세인데다 입지가 더 좋은 신축단지들도 마이너스피가 속출하는 마당에 '송도자이풍경채그라노블'이 흥행에 성공할 수 있을지는 의문이다.
신세계건설이 발행에 성공한 사모사채도 셕연치 않은 대목이 보여
지방아파트 사업장의 미분양 적체로 인해 유동성 위기가 현실화한 신세계건설도 자금 조달에 나섰다. 신세계건설은 신세계그룹과 금융기관을 통해 자금 수혈에 나섰다. 지난해 9월 말 기준 신세계건설의 부채비율은 무려 467%에 달한다. 태영건설의 부채비율이 478.8%였던 것을 감안하면 매우 위험한 수치다. 신세계건설이 보증한 고위험 PF 규모는 약 1조 2000억 원으로 추정되며 올해 상반기에 만기 도래 예정인 보증채무는 약 2000억 원이다.
신세계건설은 금융기관인 KDB산업은행이 1400억 원, 신세계그룹 계열사인 신세계아이앤씨가 600억 원 규모의 사모채권을 매입해 총 2000억 원의 자금을 확보했다. 또한 이마트 자회사인 ‘신세계영랑호리조트’를 흡수합병해 내달 중으로 약 650억 원의 자금을 확보할 수 있을 것으로 예상된다.
그런데 신세계건설이 발행에 성공한 2000억 원 규모의 사모사채를 보면 특이한 대목이 보인다. 시장에서 사모사채를 매수한 것이 아니라 국책은행이라 할 KDB산업은행이 무려 1400억 원을 매수해 준 대목이 그것이다. 신세계그룹 계열사인 신세계아이앤씨가 600억 원을 매수해 준 대목도 눈에 띈다. 국책은행과 계열사 외에는 신세계건설의 사모사채를 매수해 줄 곳이 없었는지 의심되는 지점이다.
특수관계인에 대한 사모사채발행 의결서를 보면 신세계건설은 신세계아이앤씨에 무려 7.60%의 가산금리를 지급하는 것으로 명시되어 있는 점도 특기할 만하다.
특수관계인에 대한 사모사채 발행 의결
건설사들이 유동성 위기에서 탈출할 수 있을까?
한국신용평가에 따르면 지난해 9월 말 기준 국내 대표 건설사 16곳의 PF 대출 보증 금액이 총 28조 3000억 원에 달한다. 이는 지난 2020년 말 16조 1000억 원보다 75%가량 늘어난 수치다.
GS건설과 신세계건설의 사례가 잘 보여주듯 건설사들은 유동성 위기에 빠져 허우적대고 있다. 압도적 다수의 건설사들은 ‘위기는 잠깐이고 기회는 길다’고 여전히 확신하고 있는 듯 싶다. 이들의 확신이 실현될 지 지켜볼 일이다.
출처 : 세상을 바꾸는 시민언론 민들레(https://www.mindlenews.com)
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