취임 후 최근 ‘1.10 대책’까지 전방위 부양정책

당장은 힘들지만 거시지표 바뀌면 불붙을 여지

DJ→노무현, MB‧박근혜→문재인 시간차 발화 살펴야

노무현 전에 DJ가, 문재인 전에 이명박과 박근혜가 각각 투기광풍의 원인을 제공해

원인 없는 결과는 없다. 부동산 시장도 그렇다. 특정 정부 시절에 부동산 시장의 움직임을 가격을 중심으로 평가할 때 금리, 성장 등의 거시지표, 정부의 철학 및 정책 등을 논하는 건 정당하고 자연스럽다. 하지만 간과해선 안되는 게 전임 정부의 부동산 철학 및 정책기조이다. 어떤 정책이건 시차효과가 있는 법이고 부동산 부문은 더욱 그러하다. 전임 정부가 펼쳤던 부동산 정책들이 시차를 두고 다음 정부의 부동산 시장에 엄청난 영향을 미친 사례는 흔하다.

대한민국 부동산 시장에선 김대중 정부의 부동산 정책이 노무현 정부에게 크나큰 시련을 안겨주었으며, 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산 정책이 문재인 정부의 부동산 정책 실패에 혁혁한 공(?)을 세웠다.

먼저 김대중 정부를 살펴보자. 김대중 정부는 외환위기의 조속한 극복을 이유로 토지공개념 3법을 사실상 형해화시켰을 뿐 아니라 분양가 상한제 폐지, 양도소득세 한시적 감면조처, 소형주택 건설 의무비율 폐지, 미분양주택에 대한 자금지원, 미등기전매에 대한 규제 완화, 토지거래신고구역 및 토지거래허가구역의 전면 해제, 그린 벨트 해제 등의 전방위적 부동산 경기부양책을 펼쳤다.

그 결과 외환위기의 여진이 아직도 남아 있던 2002년 전국지가 상승률이 9%에 이를 정도로 부동산 시장이 폭발하기 시작했다. 노무현 대통령은 5년 내내 온갖 비판에 시달리면서 부동산 투기와의 전쟁을 수행하였고 정권재창출 실패의 주된 원인 중 하나가 부동산 가격 폭등이었다. 부동산 투기에 불을 붙인 것이 전임 정부이자 민주개혁정부였던 김대중 정부라는 사실은 참으로 역설적이다.

부동산 가격 폭등을 효과적으로 저지하지 못해 정권재창출에 실패하고만 문재인 정부 역시 전전임 이명박 정부와 전임 박근혜 정부의 일관된 부동산 투기조장정책기조의 최대 피해자(?)였다.

이명박 정부는 전임 노무현 정부가 사투 끝에 우리 안에 가둔 투기라는 이름의 괴물을 우리 밖으로 탈출시키는데 온 힘을 기울였다. 이명박 정부는 노무현 정부의 최대 성과라 할 보유세를 무력화시켰고 다주택자 양도세 중과도 사실상 폐지시켰으며, 노무현 정부가 2017년까지 보유세가 강화되도록 설계해 놓은 제도도 중단시켰다.

또한 이명박 정부는 투기과열지구 및 투기지역, 주택거래신고지역을 해제했으며, 재건축 규제를 완화하고, 취득세를 한시적으로 감면하는가 하면, 양도세 비과세 요건도 완화시켰다. 뿐만 아니라 이명박 정부는 임대사업자에게 많은 특혜를 부여했고, 분양권 전매제한을 완화했으며, 재건축초과이익환수제를 유예시켰고, 민영주택 재당첨 제한도 폐지시켰다. 한 마디로 이명박 정부는 부동산투기에 올인한 정부였으며, 부동산 정책에 관한 한 민주화 이후 역대 최악의 정부였다.

부동산 투기에 불을 불이려고 최선을 다한 이명박 정부가 방화미수범에 그치고 만 건 글로벌 금융위기와 유럽발 재정위기 덕택이었다. 

이명박 정부를 뒤를 이은 박근혜 정부는 이명박 정부의 부동산 투기조장정책기조를 고스란히 계승했다. 심지어 박근혜 정부는 ‘빚내서 집사라’며 담보인정비율(LTV )및 총부채상환비율(DTI)을 공격적으로 완화하기까지 했다. 한국은행 역시 기준금리를 공격적으로 인하하며 박근혜 정부의 투기부양책에 적극 호응했고 시장은 2014년부터 대세상승을 시작한다.

문재인 정부가 부동산 가격 폭등을 적절히 억제하지 못한 데에는 문재인 정부의 잘못이 분명 크지만 이명박 정부와 박근혜 정부가 대를 이어 쌓은 장작에 호모 사피엔스가 지구 상에 출현한 이후 가장 낮은 수준이었던 금리가 불씨 역할을 했음을 간과하지 말아야 한다.

이명박 전 대통령(왼쪽)과 박근혜 전 대통령. 이명박 정부는 '고소영 정권', 박근혜 정부는 '성시경 정권'으로 불렸다. 연합뉴스 자료 사진

부동산 시장에 끝없이 땔깜을 쌓고 있는 윤석열 대통령

윤석열 대통령이 취임 이후 부동산과 관련해 숨가쁘게 쏟아내는 대책들을 보고 있으면 이명박 정부와 박근혜 정부의 데자뷔를 보는 것 같다. 아니 투사되는 대책의 강도와 속도면에선 이명박 정부와 박근혜 정부를 아득히 능가한다.

윤석열 정부는 취임 이후 ‘1.10 부동산대책’에 이르기까지 한 달이 멀다하고 부동산 대책들을 쏟아내고 있는데 압도적 다수가 투기조장책이다. 윤 정부는 세제를 후퇴(양도세 중과 유예·종부세 형해화 등)시키고, 대출은 최대한 쉽고 많이 해주며(LTV완화·특례보금자리론·50년 만기 주담대·신생아특례대출·청년청약통장 등), 공공임대주택은 적대시하고, 파격적인 미분양대책(전매제한 완화·실거주의무 폐지·중도금대출 허용 등)을 내놓았으며, 재건축 및 재개발 관련 시장정상화 조치들을 거의 전부 형해화(준공 후 30년 지난 주택에 대한 안전진단 없는 재건축 가능·재건축부담금 감면·재개발 요건 완화 등)시키려 하고, 부동산PF 구제를 위해 자원을 탕진 중이다.

이명박 정부와 박근혜 정부를 합친 걸 뛰어넘는 윤석열 정부의 부동산 투기조장책들이 시장의 흐름을 바꾸지 못하는 건 금리, 성장 등의 거시지표가 부동산 가격 상승에 워낙 적대적이어서다. 분명한 건 윤 정부가 부동산 시장에 한도, 끝도 없이 장작을 쟁여놓고 있다는 사실이다.

윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 2024.1.10

윤석열 정부 다음 정부는 부동산투기불바다와 싸워야 할지도

우리가 역사를 배우는 까닭은 심심해서가 아니다. 역사에서 교훈을 얻어 현재에 적용하고 미래를 전망하기 위함이다. 역사가 우리에게 알려주는 교훈은 전임 정부의 부동산 정책기조가 후임 정부에게 큰 영향을 미친다는 것이다. 김대중 정부의 부동산 정책기조가 노무현 정부에게, 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산 정책기조가 문재인 정부에게 각각 커다란 악영향을 끼친 것처럼 말이다.

그런 관점에서 보면 지금 윤석열 정부가 펼치는 유례 없는 고강도의 부동산 투기조장책들은 반드시 후임 정부에게 악영향으로 줄 것이 자명하다. 만약 후임 정부가 집권하는 동안 금리, 성장 등 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 거시지표들이 부동산 가격 상승에 우호적인 방향으로 움직인다면 윤석열 정부의 후임 정부는 부동산 투기 불바다에 맞서 싸워야 할지도 모른다. 윤석열 정부가 대한민국에 끼치는 해악이 이렇게 크다.

출처 : 세상을 바꾸는 시민언론 민들레(https://www.mindlenews.com)